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안녕하세요, 김신김입니다. 최근 경기도 소재 낙찰가 약 1억 원 상당의 주거용 오피스텔 입찰을 검토하면서 대출 상담을 받았는데, 상담사가 물건 내용을 듣자마자 이렇게 말하더군요. “그 정도면 방공제 하고 나면 대출 거의 안 나온다고 봐야죠.” 그동안 아파트 위주로 입찰해와서 방공제라는 용어 자체가 낯설었고, 무엇을 기준으로 얼마를 공제하는지도 명확히 몰랐습니다. 오늘은 서울·경기 빌라·오피스텔 입찰 시 반드시 확인해야 하는 … 더 읽기

안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 낙찰 후 7일 동안 실제로 무엇을 했는지 남양주 아파트 경매 사건을 따라가며 정리해보겠습니다. 이 기간은 그냥 기다리는 시간이 아니라 서류 열람, 대출 준비, 점유자 파악까지 움직여야 하는 시간인데, 첫 낙찰 때 이 시간을 제대로 활용하지 못했던 경험이 있어 실제 타임라인 그대로 공유합니다. 매각결정기일 개념과 절차가 처음이라면 매각결정기일이란 무엇인가부터 먼저 읽고 오시는 것을 … 더 읽기

안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 매각결정기일에 대해 알아보겠습니다. 부동산 경매에서 낙찰을 받았다고 바로 소유권이 넘어오는 것은 아닙니다. 매각기일(입찰일)부터 1주 이내에 법원이 그 낙찰을 정식으로 허가할지 최종 결정하는 날이 있는데, 이 절차를 이해하지 못하면 이후 일정을 잘못 계산해 낭패를 볼 수 있습니다. 매각결정기일이란? 매각결정기일은 법원이 낙찰(최고가매수신고인)을 최종적으로 인정할지 결정하는 날입니다. 입찰이 끝나면 최고가를 쓴 사람이 최고가매수신고인, 흔히 말하는 … 더 읽기

안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 강제경매와 임의경매의 차이에 대해 알아보겠습니다. 두 경매는 시작되는 원인이 다를 뿐 입찰 절차나 낙찰 이후 과정은 매우 유사하지만, 이 출발점의 차이가 곧 권리분석 난이도의 차이로 이어지기 때문에 경매를 처음 공부한다면 반드시 구분해두어야 합니다. 강제경매란 무엇인가 강제경매는 채권자가 담보 없이 돈을 빌려준 뒤, 채무자가 갚지 않아 소송을 거쳐 판결 등 집행권원을 받은 다음 … 더 읽기

안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 임장 물건 요약표를 무료로 배포합니다. 물건을 여러 개 임장하다 보면 경매 사이트, 호갱노노, 네이버 부동산을 오가며 정보를 확인하게 되는데, 사이트마다 면적 표기 기준이 달라 공급면적인지 전용면적인지 헷갈리고, 어느 물건에서 본 정보인지 뒤섞이는 경우가 많습니다. 이 문제를 해결하기 위해 물건별 핵심 정보를 한 장에 정리하는 요약표를 직접 만들어 쓰고 있어 공유합니다. 아파트 경매 … 더 읽기

안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 임장 체크리스트를 무료로 배포합니다. 아파트 경매에서 서류상 깨끗하고 감정가 대비 낙찰가가 낮아 보여도, 현장에 가보지 않으면 알 수 없는 문제들이 있어 입찰가를 결정하기 전 반드시 거쳐야 하는 과정입니다. 임장, 왜 중요한가 서류만으로는 누수 흔적, 점유관계 불일치, 공용관리비 체납 가능성, 혐오시설 인접 여부를 확인하기 어렵습니다. 임장은 단순히 집을 보러 가는 행위가 아니라, 입찰가를 … 더 읽기

안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 경매 지상권에 대해 알아보겠습니다. 지상권이 설정된 토지를 낙찰받으면 소유권을 취득해도 그 토지를 마음대로 쓸 수 없는 경우가 있어, 입찰 전 반드시 확인해야 하는 권리입니다. 지상권이란 무엇인가 지상권의 정의는 다음과 같습니다. 민법 제279조(지상권의 내용) 지상권자(地上權者)는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. 쉽게 말해 내 땅이 아닌 … 더 읽기

안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 부동산 경매 배당순서에 대해 알아보겠습니다. 낙찰가로 모든 채권자를 만족시킬 수 없는 경우가 많기 때문에, 배당순서를 이해하는 것은 곧 “이 물건이 안전한지”를 판단하는 최소 조건이 됩니다. 순서가 늦어 배당받지 못한 채권은 낙찰자에게 넘어올 수 있기 때문입니다. 배당순서가 중요한 이유 낙찰가 2억 원으로 채권 5억 원을 갚아야 하는 상황이라면, 순서가 빠른 채권자부터 받고 늦은 … 더 읽기