안녕하세요, 김신김 입니다. 오늘은 건축법에서의 ‘건축’의 정의와 대수선, 개축, 리모델링, 리노베이션 등 다양한 용어로 사용하는 ‘건축물의 수선 행위’에 대하여 건축법에 근거하여 조금 더 상세히 알아보도록 하겠습니다.
▷’건축‘의 정의
먼저 ‘건축’의 정확한 정의는 무엇일까요? 「건축법」에서 ‘건축’이란 건축물을 신축(new construction)ㆍ증축(extension)ㆍ개축(renovation)ㆍ재축(reconstruction)ㆍ이전(relocation)하는 다섯 가지 행위를 말합니다.
「건축법」 제2조 제1항 제8조
“건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.
<「건축법 시행령」 제2조>에 따른 각각의 건축 행위에 대한 정의는 다음과 같습니다.
| 신축 | “신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다. |
| 증축 | “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. |
| 개축 | “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다. |
| 재축 | “재축”이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다. |
| 이전 | “이전”이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다 |
▷‘건축물의 수선’이란?
「건축법」에서 건축물의 사용 승인 후 건축물의 손상이나 파손, 혹은 노후화에 따라 건축물의 허가(신고)요건을 바꾸어 수선하는 행위는 대수선, 개축, 용도 변경, 증축, 리모델링 입니다. 이 중 건축물의 수선 시 주로 적용되는 대수선, 개축, 증축, 리모델링에 대하여 정리하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 대수선
‘대수선’은 건축법상의 ‘건축’에 해당하는 행위는 아니지만 건축법상 관리가 필요하다고 생각되는 범위 이상의 수선 행위를 말합니다. 내부 마감재 변경이나 설비 시설 교체 등 통상적으로 ‘인테리어 공사’라 여겨지는 범위는 대수선에 해당하지 않습니다. 그러나 주요 구조부의 수선 범위가 많거나, 주요 구조부가 신설 또는 철거된다면 ‘대수선’에 해당하게 됩니다.
「건축법」 제2조 제1항 제9조
건축물의 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
건축물의 수선에 구조체, 방화구획, 계단, 주택 경계벽이 포함된다면 대수선에 해당하는지 검토 후 관련 행정 절차를 진행해야 합니다. 외벽 마감 변경 시에도 건축물의 규모 및 수선의 범위에 따라 대수선 허가 대상인지 확인해야 합니다. 건축법에서 규정하는 대수선은 아래 사항 어느 하나에 해당하면서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말합니다.
| 1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 |
| 2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 |
| 3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 |
| 4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 |
| 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 |
| 6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 |
| 7. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 |
| 8. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 |
「건축법 시행령」
제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다. <개정 2010. 2. 18., 2014. 11. 28.>
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 삭제 <2019. 10. 22.>
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
[전문개정 2008. 10. 29.]
2. 개축
“개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다.
대수선의 범위가 커져, 구조체의 종류 중 3가지 이상이 포함되게 되면 개축으로 해석할 여지가 있습니다. 또한 기존 건축물이 기둥과 보를 포함하지 않는 구조, 예를들어 조적조인 경우 그 해석이 모호해 수선의 범위에 따라 대수선과 개축의 경계가 더욱 모호할 수 있습니다. 이 경우 허가권자와의 협의가 필수적으로 선행되어야 합니다.
3. 증축
“증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다. 노후 건축물 리모델링 시 일부 증축을 고려 가능한 경우가 있으며, 이 경우 증축 부분은 현황 법규(건축선, 대지 내 이격거리, 일조 사선 등)를 준수해야 하는 것을 기억해야 합니다.
4. 리모델링
“리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말합니다. 다만 리모델링 시 법적인 적용의 완화를 위해서는 ‘사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물’ 에 해당하여야 합니다.
▷대수선, 개축, 증축, 리모델링의 구분 및 관계성
건축물 수선 행위 중 대수선, 개축, 증축, 리모델링은 그 수선의 범위나 수선의 방향, 건축물의 노후화에 따라 조금씩 다른 명칭으로 정리 됩니다. 건축물의 수선을 진행할 경우 이러한 사항들을 고려하여 명확하게 어떠한 행위에 해당 하는지를 검토하고 그에 맞는 법규를 적용하여 행정 절차 등을 준수하여야 합니다.
