안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 건축물의 용도변경에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
▷용도변경 이란?
건축물의 용도를 변경하는 것은 그 변경 시점에 따라 행위를 구분할 수 있습니다. 사용승인 후 건축물의 용도를 변경하는 것을 ‘용도변경’이라 하며, 건축허가 득 후 사용승인 전(대체로 공사중)에 용도를 변경하는 것은 ‘설계변경’에 해당합니다.
▷용도변경 시설군
건축법에서 용도를 변경하기 위한 시설군은 건축물의 용도 분류와 별개로 분류됩니다. 용도변경 시설군은 위험물을 기준으로 상위 시설군(자동차관련시설군 : 자동차 관련시설)부터 하위시설군(그밖의 시설군 :동물 및 식물관련 시설)까지 9개 시설군으로 분류합니다.
▷용도변경 허가/신고
하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경 하는 것은 허가 사항이며, 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경 하는 것은 신고 사항입니다. 동일 시설군 내의 용도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 가능합니다.
허가 대상 용도변경 : 단독주택(8호 주거업무시설군) > 근린생활시설(7호 근린생활 시설군)
신고 대상 용도변경 : 근린생활시설(7호 근린생활 시설군) > 단독주택(8호 주거업무시설군)
건축법 제19조(용도변경)
건축법 시행규칙 제12조의2(용도변경)
② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>
1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
①법 제19조제2항에 따라 용도변경의 허가를 받으려는 자는 별지 제1호의4서식의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)허가 신청서에, 용도변경의 신고를 하려는 자는 별지 제6호서식의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006. 5. 12., 2007. 12. 13., 2008. 12. 11., 2011. 6. 29., 2014. 10. 15., 2014. 11. 28., 2016. 1. 13., 2018. 11. 29.>
1. 용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도
2. 용도변경에 따라 변경되는 내화ㆍ방화ㆍ피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서
② 허가권자는 제1항에 따른 신청을 받은 경우 용도를 변경하려는 층의 변경 전의 평면도를 확인하기 위해 행정정보의 공동이용을 통해 건축물대장을 확인하거나 법 제32조제1항에 따른 전산자료를 확인해야 한다. 다만, 행정정보의 공동이용 또는 전산자료를 통해 평면도를 확인할 수 없는 경우에는 해당 서류를 제출하도록 해야 한다. <신설 2018. 11. 29., 2019. 11. 18.>
③ 법 제16조 및 제19조제7항에 따라 용도변경의 변경허가를 받으려는 자는 별지 제1호의4서식의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)허가 신청서에, 용도변경의 변경신고를 하려는 자는 별지 제6호서식의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)신고서에 변경하려는 부분에 대한 변경 전ㆍ후의 설계도서를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)해야 한다. <신설 2018. 11. 29.>
④특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 및 제3항에 따른 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)허가 신청서를 받은 경우에는 법 제12조제1항 및 영 제10조제1항에 따른 관계 법령에 적합한지를 확인한 후 별지 제2호서식의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 허가서를 용도변경의 허가 또는 변경허가를 신청한 자에게 발급하여야 한다. <신설 2006. 5. 12., 2008. 12. 11., 2011. 6. 29., 2014. 10. 15., 2018. 11. 29.>
⑤특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 또는 제3항에 따른 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제7호서식의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 신고필증을 신고인에게 발급하여야 한다. <개정 2006. 5. 12., 2011. 6. 29., 2014. 10. 15., 2018. 11. 29.>
⑥ 제8조제3항 및 제4항은 제4항 및 제5항에 따라 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 허가서 또는 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 신고필증을 발급하는 경우에 준용한다. <개정 2018. 11. 29.>
▷건축물대장 기재내용 변경
용도변경을 위한 9개 시설군 중 같은 시설군 안에서의 용도변경은 ‘건축물대장 기재내용의 변경 신청’만으로 가능합니다. 이때 같은 시설군이란 ’28가지 건축물 용도 대분류’상의 용도 상호간을 의미하는 것이 아니라는 점을 유의해야 합니다.
또한 근린생활시설은 제1종과 제2종 근린생활시설이 같은 7호 근린생활시설군이지만, 제1종 및 제2종 근린생활시설 상호간의 용도변경의 경우는 건축물대장 기재내용의 변경으로는 불가합니다. 제1종 근린생활시설 상호간이나 제2종 근린생활시설 상호 간에만 건축물 대장 기재내용의 변경 신청이 가능합니다.
근린생활시설의 경우 명목상 동일 시설군으로 분류되더라도, 주거생활에 필요한 여러 용도들이 묶여 있어 허가권자의 확인없이 용도변경은 위험하다고 판단하여 특별 관리하는 의미입니다.
건축법 제19조(용도변경)
③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>
건축법시행령 제 14조(용도변경)
④ 법 제19조제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. 다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목, 같은 표 제7호다목2), 같은 표 제15호가목(생활숙박시설만 해당한다) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2011. 6. 29., 2012. 12. 12., 2014. 3. 24., 2019. 10. 22., 2021. 11. 2.>
1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제18조(건축물대장의 표시사항 변경)
①건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신청하여야 한다. 다만, 법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다. <개정 2009. 1. 20., 2011. 9. 16., 2017. 1. 20.>
1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
②특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 건축물표시 변경신청에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조ㆍ확인하여야 한다. <개정 2009. 1. 20., 2017. 1. 20.>