안녕하세요, 김신김 입니다. 건축물의 준공 이후 건축물의 용도를 변경하고자 할 때 용도변경 신고, 허가, 표시변경 등의 행위가 필요합니다. 오늘은 용도변경 시 유의할 점에 대하여 알아보겠습니다.
▷변경하려는 용도의 건축 기준 확인
허가나 신고 대상 용도변경 뿐 아니라 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 포함한 모든 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축 기준에 맞게 하여야 합니다. 건축법은 건축물의 용도와 규모에 따라 법 적용을 달리하기 때문에 건축물의 용도가 달라지면 그 적용기준 또한 달라지게 됩니다. 뿐만 아니라 건축물의 용도에 따라 관련 법률이 다르므로 일일이 용도에 따라 확인해야 하는 관계규정들을 추가로 확인해야 합니다.
건축법 제19조(용도변경)
① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.
1. 용도지역/지구 허용 용도 확인
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 대지가 속한 지역지구 내 허용 가능한 용도인지 확인이 필요합니다. 예를 들어 중심상업지역의 오피스텔인 경우, 공동주택은 국토계획법에서 용도를 불허하므로 용도변경이 불가합니다.
2. 주차대수
건축물의 주차장 기준은 [주차장법]을 기준으로 자치조례로 규정하고 있습니다. 그에 맞는 주차대수를 확보하지 못하면 용도변경이 불가합니다.
용도변경 시 각 지방자치단체의 주차장 조례 중 부설주차장의 설치기준을 확인하셔야 합니다. 아래는 [서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례] 부설주차장의 설치대장시설물종류 및 설치기준 입니다.
| 시설물 | 설치기준 |
|---|---|
| 1. 위락시설 | 시설면적 67㎡당 1대 |
| 2. 문화 및 집회시설(관람장을 제외한다), 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설(정신병원·요양병원 및 격리병원을 제외한다), 운동시설(골프장·골프연습장 및 옥외수영장을제외한다), 업무시설(외국공관 및 오피스텔을 제외한다), 방송통신시설중방송국, 장례식장 | 시설면적 100㎡당 1대 |
| 2-1.업무시설(외국공관및 오피스텔을 제외한다) | 일반업무시설 : 시설면적 100㎡당 1대 공공업무시설 : 시설면적 200㎡당 1대 |
| 3.제1종근린생활시설(`제3호 바목 및 사목을 제외한다), 제2종 근린생활시설, 숙박시설 | 시설면적 134㎡당 1대 |
| 4. 단독주택(다가구주택을 제외한다) | 시설면적 50㎡초과 150㎡ 이하 : 1대 시설면적 150㎡초과 : 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수 [1+{(시설면적-150㎡)/100㎡}] |
| 5. 다가구주택, 공동주택(외국공관안의 주택 등의 시설물 및 기숙사를 제외한다) 및 업무시설 중 오피스텔 | 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조제1항에 따라 산정된 주차대수(다가구주택, 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따른다)로 하되, 주차대수가 세대당 1대에 미달되는 경우에는 세대당(오피스텔에서 호실별로 구분되는 경우에는 호실당) 1대(전용면적이 30제곱미터이하인 경우에는 0.5대, 60제곱미터이하인 경우0.8대)이상으로 한다. 다만, 주택법시행령 제3조 규정에 의한 도시형생활주택 원룸형은 「주택건설기준 등에 관한 규정」제27조의 규정에서 정하는 바에 따른다. |
| 6. 골프장, 골프연습장, 옥외수영장, 관람장 | 골프장 : 1홀당 10대 골프연습장 : 1타석당 1대 옥외수영장 : 정원 15인당 1대 관람장 : 정원 100인당 1대 |
| 7. 수련시설, 공장(아파트형제외), 발전시설 | 시설면적 233㎡당 1대 |
| 8. 창고시설 | 시설면적 267㎡당 1대 |
| 9. 방송통신시설 중 데이터센터 | ○ 시설면적 400㎡당 1대 |
| 10. 그 밖의 건축물 | ○ 대학생기숙사: 시설면적 400㎡당 1대 ○ 대학생기숙사를 제외한 그 밖의 건축물: 시설면적 200㎡ 당 1대 |
3. 정화조 용량
정화조용량 산정기준은 [하수도법]으로 규정하고 있으며, ][건축법]상의 용도분류체계가 아닌 별도의 건축물 용도분류기준에 따라 용량이 산정됩니다. 용도변경 시에는 정화조 용량이 적합한지 여부를 꼭 확인하여야 합니다.
건축불 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상 인원 산정기준은 아래 파일을 참고하시면 됩니다.
4. 건축물의 하중
건축물을 용도변경 할 때 쉽게 간과되는 부분이 바로 건축물의 하중기준을 고려하는 것입니다. 용도별로 건축물의 바닥 슬래브가 견딜 수 있는 하중을 고려하여야 하고, 용도를 변경 시 변경하고자 하는 용도의 하중을 건축물이 버틸 수 있는지를 확인하여야 합니다.
실제 용도변경 진행 시 이러한 부분을 확인하고 그에 따른 보강 등의 대처를 하는 것이 쉽지 않기 때문에 그와 관련된 규정 및 절차 등이 명확하지는 않지만, 건축주는 내 건물의 안전을 위해 지나치게 하중이 증가하는 용도변경은 경계하셔야 합니다.
▷건축에 관계되는 기타 법
건축법은 아니지만 건축물의 용도에 따라 건축행위에 개입하는 법들도 필요 시 확인해야 합니다. 예를 들어 [학교보건법]은 학교나 학교설립 예정지의 정문으로부터 직선거리 200m 이내에 학교환경위생 정화구역을 지정하고 금지행위를 건축물 용도별로 규정하고 있습니다. 따라서 정화구역 내 건축물은 [학교보건법]의 금지 용도인지 검토하여햐 합니다.
▷현명한 건축주라면
용도변경을 실제 진행하다 보면 위에서 말씀드린 것 외에도 고려해야 할 것들이 많이 있습니다. 예를들어 부분적으로 용도변경을 진행하는 경우 전체 건축물의 용도에 영향을 미치는지 따져보아야 하는 점, 용도에 따라 장애인 혹은 소방 관련한 내용이 반영되어야 하는 점 등입니다. 이러한 사항들에 따라 용도변경 시 일부 공사가 진행될 수 있으며, 그러한 공사 내용이 적법하지 않을 시 용도변경이 불가합니다. 시간과 비용을 낭비하지 않도록 사전에 꼼꼼히 확인 후 진행하시는 것이 좋습니다.