안녕하세요, 김신김 입니다. 오늘은 대지 안의 공지 규정, 대지의 면적 산정 등을 위해 꼭 알아야 하는 건축선의 개념에 대해 알아보겠습니다.
▷건축선의 정의
건축선은 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선이며 대지와 도로의 경계선 입니다.
▷건축선 지정
건축선이 내 대지 안쪽으로 지정 되는 경우 도로경계와 건축선 사이의 면적은 대지 면적에서 제외되며, 그 경우는 다음과 같습니다.
1. 4m 미만 도로
건축물을 건축할 수 있는 땅(대지)은 4m 도로에 접하여야 하므로, 접한 도로의 폭이 4m에 못 미친다면 「건축법」에서는 건축물을 건축할 수 없는 땅이라고 판단합니다. 4m 폭에 미달하는 도로에 접도한 땅은 그 미달하는 도로의 폭만큼 소유자의 땅에서 확보하여 4m 도로로 만들어주어야 건축법상 ‘대지’로 인정받게 됩니다.
도로를 중심으로 양측에 건축 가능한 대지가 있는 경우 소요 너비의 절반을, 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로 부지 등이 있는 경우 내 대지에서 소요 너비에 해당하는 거리를 후퇴한 선이 건축선이 됩니다.
2. 도로의 모퉁이에 위치한 대지
건축선이 지정되는 또 다른 경우는 너비 8m 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 모퉁이 부분입니다. 자동차 통행 등에 불편한 대지의 모퉁이를 규정에 의해 일정 부분 잘라 도로에 편입하는데, 이를 ‘가각정리(街角整理)’ 혹은 ‘가각전제(街角剪除)’라 부릅니다.
도로 모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 합니다. [건축법 시행령 제31조(건축선)]
3. 건축물의 위치나 환경 정비를 위한 건축선 지정
위 경우 외에도 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 건축선을 따로 지정할 수 있습니다.
건축법 제46조(건축선의 지정)
① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.
② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. <개정 2014. 1. 14.>
③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다. <개정 2014. 1. 14.>
▷건축선에 따른 건축 제한
건축법 제47조(건축선에 따른 건축제한)
① 건축물과 담장은 건축선의 수직면(垂直面)을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표(地表) 아래 부분은 그러하지 아니하다.
② 도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.
▷지자체 지정 건축선
아래 토지이용계획 확인원에 표기된 사례처럼 지자체 별로 건축선이 지정된 지역이 있으며, 이 경우 지상의 건축물은 지정된 건축선을 넘어갈 수 없습니다.
다만, 이 건축선의 경우 과거 미관지구 건축한계선에서 연장된 것으로 소요 너비 미달 혹은 모퉁이 가각전제에 따른 건축선 후퇴와는 다르게 대지 면적에서 제외하지 않습니다. 따라서 건폐율, 용적률 산정도 마찬가지로 면적 제외 없는 대지 면적을 기준으로 산정합니다. 또한 후퇴 된 만큼의 대지는 건축 불가 영역으로 볼 수는 없기 때문에 지하층 건축은 가능합니다.