안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 소규모 수익형 빌딩의 가치 상승을 위해 신축 vs 리모델링 중 무엇을 선택해야 할지 이야기해 보도록 하겠습니다.
아래는 기존 건축물을 대상으로 리모델링과 신축을 검토 후 비교한 내용입니다. 단순 면적으로 비교하기에는 신축의 이점이 많아 보이지만, 기타 다른 요소들을 종합하여 리모델링이 합리적이라 판단했던 건입니다. 이러한 결정의 배경이 된 요소들에 대해 하나씩 짚어보고자 합니다.
▷수익형 빌딩의 신축 vs 리모델링
다가구 혹은 근린생활시설을 매입하여 건축 행위 후 임대료를 상승 시키거나, 매각하여 차익을 발생 시키고자 하는 많은 분들이 신축 또는 리모델링 진행을 고려하게 됩니다. 리모델링이란 사용승인 후 15년 이상 된 건축물을 대수선, 증축 하는 행위를 의미합니다.
일반적으로 리모델링의 공사비가 신축보다 저렴하다고 판단하여 진행하지만, 내 건물의 현황을 잘 살펴 가장 합리적인 방향을 고려하는 것이 좋습니다. 신축 또는 리모델링이 각각 어떠한 경우에 더 유리 한지 살펴보도록 하겠습니다.
▷리모델링을 우선 고려할 건축물
1. 기존 건축물이 현행 법규의 건폐율, 용적률을 상회하는 경우
동일한 대지에서 신축 시 확보가 가능한 건축물의 볼륨과 현황 건축물의 볼륨의 차이가 크다면 리모델링을 고려하시는 것이 유리합니다. 오래된 건축물의 경우 현황 법규에서 제한하는 대지 내 공지, 건축선 등을 넘어 건축 되어진 경우가 많고, 그에 따라 건폐율이나 용적률이 신축 시 보다 월등히 높을 수 있습니다. 이러한 부분은 리모델링 시 건축법 적용의 완화가 적용되므로 적극 검토가 필요합니다.
예를 들어 아래 건축물 대장을 살펴보면, 현행 법규상 대지는 제2종일반주거지역으로 법정 건폐율 60% 용적률은 250%로 신축이 가능하나, 현재 건축물은 용적률이 350%가 넘습니다. 이러한 경우 신축 시 지상에서 1개층 이상의 면적이 현황보다 줄어들기 때문에 리모델링이 유리하다 판단할 수 있습니다.
2. 신축 시 지상 1층의 사용 면적 확보가 어려운 경우
대지의 면적에 따라 신축 시 대지 안의 공지, 주차 공간, 필수 코어 영역 등을 확보 시 1층이 사용 면적을 확보하기 어려운 경우가 있습니다. 수익형 건물에서 지상 1층의 수익성은 타 층과는 월등히 차별화 되기 때문에 이 경우에도 리모델링을 고려하여 지상 1층의 수익성을 유지하는 것이 유리할 수 있습니다. 용도별 면적을 고려하여 주차대수를 산정 후 주차대수와 대지의 조건에 따라 지상1층의 구성에 대해 고민해 볼 필요가 있습니다. 주차 진입 도로의 폭이 확보되지 않았다면 추가로 대지 내에서 확보하여야 하는 경우도 있기 때문에 이러한 부분도 사전에 꼼꼼하게 고려되어야 합니다.
▷신축을 우선 고려할 건축물
1. 구조적 불안을 안고 있는 건축물
현황 건축물이 조적조라면 현 상태의 구조적 안정성을 수치화 하는 것이 무의미하며, 따라서 건축물 전체에 대한 한 구조 보강이 이루어 질 가능성이 있습니다. 공사의 난이도가 높아지고, 비용이 증가하게 됩니다. 이 경우 특히 증축을 고려한 리모델링을 지양하고, 신축을 고려하는 것이 유리합니다. 건축물이 기둥과 보로 구성된 라멘구조의 경우가 리모델링에서는 가장 유리합니다.
증축의 여지가 많아 리모델링 하여 최대의 연면적을 확보 가능한 조건이더라도 기초가 수직 증축의 하중 부담이 가능한지 고려해야 합니다. 기존 건축물의 기초 보강이 불가한 것은 아니지만 소규모 건축물의 리모델링 공사에서 고려할 만한 사항은 아니라고 생각되며, 특히 지하가 있는 도심지 건축물의 경우 공사계획 또한 난해하여 진행하지 않는 것이 훨씬 유리합니다. 이러한 경우에도 신축을 고려하기를 추천드립니다.
2. 내부 공간 구조가 불합리한 건축물
소규모 건축물 중 다가구의 경우 계단실이 건축물의 중심에 위치하는 경우가 있습니다. 혹은 근린생활시설이라 하더라도 일부 내부의 공간 구조가 불합리하여 사용성이 현저히 떨어지는 건축물도 있습니다. 이러한 건축물을 리모델링 시 공간의 사용성을 극대화 하기 위해 코어의 위치를 변경하거나, 과감한 구조 변경을 고려하기도 합니다. 이러한 리모델링 공사가 불가한 것은 아니지만 변수를 예상하기 힘든 리모델링의 특성상 공사기간 및 공사비 증가의 위험이 있으며, 결과적으로 신축에 준하는 비용을 건축주가 부담하게 되기도 합니다. 때문에 이러한 경우라면 신축에 대하여 동시에 고려할 것을 추천드립니다.
▷현명한 건축주라면
위 사항들을 참고하여, 내 건물의 가치 상승을 위해 어떠한 건축 행위가 용이할 지 판단해 보시기 바랍니다. 특히 서울 도심지 내 소규모 건축물이라면 면적 등의 이슈에서 리모델링으로 얻을 수 있는 이점이 꽤 크니 우선 고려하시는 것도 좋습니다.
다만 신축과 리모델링 모두 건축주가 생각하는 목표점과 한계점을 사전에 명확히 하시는 것이 중요합니다. 신축의 경우에는 예산 범위를 넘어가는 면적, 구조, 마감 계획을 하지 않도록 설계 및 견적 단계에서 충분히 조율하시는 것이 좋으며, 리모델링의 경우에는 리모델링의 한계점을 인지하고 신축에 준하는 구조 변경이나 디자인 변경을 감행하지 않도록 주의하셔야 합니다.