안녕하세요, 김신김입니다.
오늘은 자연녹지지역의 건폐율·용적률 기준에 대해 알아보겠습니다. 자연녹지지역은 도시지역 중에서도 개발과 보전이 동시에 걸려 있는 애매한 위치의 땅이라, 전원주택이나 근린생활시설을 검토하는 건축주분들이 가장 많이 문의하시는 용도지역이기도 합니다.
건폐율·용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 시행령이 정한 상한선 안에서 각 지방자치단체 조례가 최종 수치를 확정하는 구조이기 때문에, 법령상 한도와 실제 적용 수치를 구분해서 이해하셔야 합니다.
자연녹지지역이란?
자연녹지지역이란 도시의 녹지공간 확보, 도시 확산 방지, 장래 도시용지 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서, 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 용도지역을 말합니다. 녹지지역은 보전녹지·생산녹지·자연녹지 세 가지로 세분되는데, 이 중 자연녹지지역이 개발행위의 여지가 가장 넓습니다.
- 보전녹지지역: 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간 보전이 목적 (개발 매우 제한적)
- 생산녹지지역: 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역
- 자연녹지지역: 불가피한 경우 제한적 개발이 허용되는 지역 (단독주택·근린생활시설 등 가능)
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조(용도지역의 지정)
① 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다.
- 도시지역 … 라. 녹지지역: 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
[같은 법 시행령 제30조제1항제4호다목] 자연녹지지역: 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 필요한 때에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
자연녹지지역 건폐율 기준
자연녹지지역의 건폐율 상한은 20퍼센트 이하입니다. 다만 이는 법령상 상한선일 뿐이며, 실제 적용 수치는 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례로 확정됩니다. 대부분의 지자체가 상한선인 20%를 그대로 적용하고 있어, 실무적으로는 **자연녹지지역 = 건폐율 20%**로 통용됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법령상 건폐율 상한 | 20퍼센트 이하 |
| 최종 확정 주체 | 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례 |
| 실무 통용 수치 | 대다수 지자체 20% 그대로 적용 (조례로 세분 가능) |
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조(용도지역의 건폐율) ① 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 규정할 수 있는 건폐율의 최대한도는 다음 각 호의 용도지역의 구분에 따른 범위에서 그 용도지역의 세분에 따라 대통령령으로 정하는 기준에 따른다.
[같은 법 시행령 제84조(용도지역안에서의 건폐율) 제1항] 법 제77조제1항 및 제2항에 따른 건폐율은 다음 각 호의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율 이하로 한다. … 16. 자연녹지지역: 20퍼센트 이하
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 예를 들어 500㎡ 대지에 건폐율 20%가 적용된다면 건축면적은 원칙적으로 최대 100㎡입니다. 다만 건축면적은 단순히 ‘1층 바닥면적’과 동일한 개념은 아니며, 「건축법 시행령」 제119조에 따른 산정기준을 적용합니다.
건폐율/용적률에 대한 자세한 사항은 아래 글을 참고해 주세요.
자연녹지지역 용적률 기준
자연녹지지역의 용적률은 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하의 범위에서 지자체 조례로 정해집니다. 건폐율과 달리 용적률은 하한과 상한이 모두 법령에 규정되어 있다는 점이 특징입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법령상 용적률 범위 | 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 |
| 최종 확정 주체 | 지자체 도시·군계획조례 |
| 실무 통용 수치 | 지역별로 60~100% 사이에서 차등 적용되는 경우가 많음 |
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조(용도지역 안에서의 용적률) 제1항] 법 제78조제1항 및 제2항에 따른 용적률은 다음 각 호의 범위에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다. … 16. 자연녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
예를 들어 건폐율 20%, 용적률 100%가 모두 최대치로 적용되고 각 층의 바닥면적을 동일하게 계획한다고 단순 가정하면 수치상 약 5개 층에 해당하는 연면적을 확보할 수 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 건폐율과 용적률만 놓고 본 단순 계산입니다. 실제 건축 가능 층수는 건축물의 용도, 높이 제한, 도로 조건, 일조·경관 관련 규제, 주차계획 및 각 층의 면적 구성 등에 따라 달라집니다.
자연녹지지역 건폐율·용적률 완화 특례
자연녹지지역이라고 해서 항상 건폐율 20%, 용적률 100% 이하로 고정되는 것은 아닙니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 그 시행령에서 특정 시설이나 상황에 대해 완화 규정을 별도로 두고 있습니다.
| 대상 | 완화·특례 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 개발진흥지구 | 건폐율 30% 이하 | 시행령 제84조제4항제2호나목 |
| 방재지구 재해예방시설 | 건폐율: 해당 용도지역 건폐율의 150% 이하 | 시행령 제84조제6항제2호 |
| 기존 창고시설·연구소 증축 | 건폐율 40% 범위에서 최초 건축허가 당시 허용된 건폐율 | 시행령 제84조제6항제3호 |
| 전통사찰·국가유산·한옥 등 | 건폐율 30% 이하 | 시행령 제84조제6항제5호 |
| 기존 학교 증축 | 건폐율 30% 이하 | 시행령 제84조제6항제7호 |
| 일정 농수산 관련 시설 | 건폐율 40% 이하 | 시행령 제84조제8항 |
| 도시·군계획시설인 유원지 | 건폐율 30% 이하 | 시행령 제84조제9항 |
| 도시·군계획시설인 공원 | 건폐율 20% 이하 | 시행령 제84조제9항 |
| 기존 공장 증축 | 건폐율 40% 범위에서 최초 건축허가 당시 허용된 건폐율 | 시행령 제84조의2제2항 |
| 일정 요건의 기숙사 | 용적률: 용도지역별 최대한도 범위에서 완화 | 시행령 제85조제3항제2호 |
| 일정 요건의 기숙사 | 용적률: 용도지역별 최대한도 범위에서 완화 | 시행령 제85조제3항제3호 |
| 직장어린이집 | 용적률: 용도지역별 최대한도 범위에서 완화 | 시행령 제85조제3항제4호 |
| 일정 사회복지시설 | 용적률: 용도지역별 최대한도 범위에서 완화 | 시행령 제85조제3항제5호 |
| 일정 감염병관리시설 | 용적률: 용도지역별 최대한도의 120% 이하 | 시행령 제85조제3항제6호 |
완화 규정 중 상당수는 시행령이 최대 범위를 정하고, 실제 적용 비율이나 대상지역 등을 도시·군계획조례에 위임하는 구조입니다. 따라서 개별 특례의 적용 여부와 요건은 시행령과 해당 지자체 조례를 함께 확인해야 합니다.
지자체 조례에 따른 실제 적용
법령상 상한이 20%/100%라 하더라도, 실제 대지에 적용되는 수치는 지자체마다 다릅니다.
실무적으로 확인해야 할 순서는 다음과 같습니다.
① 토지이음(eum.go.kr)에서 대상 토지의 용도지역이 자연녹지지역인지 확인
② 해당 지자체 도시·군계획조례에서 자연녹지지역 건폐율·용적률 확정 수치 확인 (세분 구역별로 다를 수 있음)
③ 자연경관지구·고도지구·방재지구 등 용도지구가 중첩 지정되어 있는지 확인
④ 지구단위계획구역 여부 및 해당 지구단위계획 결정도서 확인 — 지구단위계획에서 건폐율·용적률, 높이, 건축물 용도 등에 관한 별도의 기준이 정해져 있을 수 있으므로 반드시 함께 확인
실무 체크포인트
자연녹지지역은 녹지공간 확보와 도시확산 방지 등을 목적으로 제한적인 개발을 허용하는 지역이므로, 건폐율·용적률만으로 사업성을 판단해서는 안 됩니다. 실제 개발 가능 여부를 판단하려면 다음 항목을 함께 검토해야 합니다.
- 토지 형질변경 등이 수반되는 경우 개발행위허가 대상 여부 및 허가기준(경사도·표고·입목축적 등 지자체 기준 포함)
- 하수처리구역 편입 여부 (미편입 시 개인하수처리시설 설치 필요)
- 진입도로 폭 및 도로 지정 여부 (건축법상 도로 요건 충족 여부)
- 자연녹지지역에서 건축 가능한 건축물의 용도 — 시행령 별표 17과 해당 지자체 조례 확인
마치며
자연녹지지역의 건폐율·용적률은 법령상 상한(건폐율 20% 이하, 용적률 50~100% 이하)과 지자체 조례상 확정 수치를 구분해서 봐야 한다는 점이 핵심입니다. 여기에 창고·연구소·유원지·공원 등 시설 종류에 따른 완화 규정, 그리고 방재지구·자연경관지구 등 용도지구 중첩 여부까지 함께 확인해야 정확한 개발 가능 규모를 산정할 수 있습니다. 사업 검토 초기 단계에서 토지이음 확인과 지자체 조례 대조를 병행하시길 권해드립니다.