안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 주차전용 건축물에 대해 알아보겠습니다. 주차 난이 심각한 도심에서는 일반 건축물 내 주차장 만으로는 수요를 감당하기 어렵기 때문에, 별도로 주차만을 목적으로 하는 건축물이 필요합니다. 건축법에서는 이를 주차전용 건축물로 규정하고 있으며, 설계 및 인허가 과정에서 일반 건축물과 다른 기준이 적용됩니다.
▷주차전용 건축물이란?
주차전용건축물이란 연면적의 95% 이상을 주차장으로 사용하는 건축물을 말합니다. 다만, 단독주택·공동주택·근린생활시설·문화 및 집회시설·종교시설·판매시설·운수시설·운동시설·업무시설·창고시설·자동차 관련 시설 등이 포함될 경우에는 70% 이상이면 주차전용 건축물로 인정됩니다.
- 연면적 ≥ 95% (원칙)
- 특정 용도 포함 시 ≥ 70% (예외 완화)
주차장법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2011. 6. 8., 2012. 1. 17., 2016. 1. 19.>
11. “주차전용건축물”이란 건축물의 연면적 중 대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물을 말한다.주차장법 시행령 제1조의2(주차전용건축물의 주차면적비율)
① 「주차장법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제11호에서 “대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물”이란 건축물의 연면적 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 95퍼센트 이상인 것을 말한다. 다만, 주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택(같은 표 제1호에 따른 단독주택을 말한다. 이하 “단독주택”이라 한다), 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 운동시설, 업무시설, 창고시설 또는 자동차 관련 시설인 경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70퍼센트(법 제4조제1항에 따른 주차환경개선지구 내에 위치한 건축물의 경우에는 60퍼센트) 이상인 것을 말한다. <개정 2014. 12. 30., 2016. 1. 19., 2018. 2. 20., 2024. 8. 16.>
② 제1항에 따른 건축물의 연면적의 산정방법은 「건축법」에 따른다. 다만, 기계식주차장의 연면적은 기계식주차장치에 의하여 자동차를 주차할 수 있는 면적과 기계실, 관리사무소 등의 면적을 합하여 계산한다.
③ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장은 법 제12조제6항 또는 제19조제10항에 따라 노외주차장 또는 부설주차장의 설치를 제한하는 지역의 주차전용건축물의 경우에는 제1항 단서에도 불구하고 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 주차장 외의 용도로 사용되는 부분에 설치할 수 있는 시설의 종류를 해당 지역의 구역별로 제한할 수 있다.
[전문개정 2010. 10. 21.]
▷주차전용 건축물 건축 제한 특례
노외주차장인 주차전용건축물의 건폐율, 용적률, 대지면적의 최소한도 및 높이 제한 등 건축 제한에 대하여는 건축법 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 아닌 다음 기준을 따릅니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건폐율 | 100분의 90 이하 |
| 용적률 | 1천500퍼센트 이하 |
| 대지면적의 최소한도 | 45제곱미터 이상 |
| 높이 제한 | –12m 미만 도로 접한 경우: 도로 반대쪽 경계선까지 거리의 3배 이하 -12m 이상 도로: 1/(36/도로너비) 비율 또는 최소 1.8배 |
주차장법 제12조의2(다른 법률과의 관계) 노외주차장인 주차전용건축물의 건폐율, 용적률, 대지면적의 최소한도 및 높이 제한 등 건축 제한에 대하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지, 「건축법」 제57조 및 제60조에도 불구하고 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 건폐율: 100분의 90 이하
2. 용적률: 1천500퍼센트 이하
3. 대지면적의 최소한도: 45제곱미터 이상
4. 높이 제한: 다음 각 목의 배율 이하
가. 대지가 너비 12미터 미만의 도로에 접하는 경우: 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 대지에 접한 도로(대지가 둘 이상의 도로에 접하는 경우에는 가장 넓은 도로를 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 3배
나. 대지가 너비 12미터 이상의 도로에 접하는 경우: 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 대지에 접한 도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 36/도로의 너비(미터를 단위로한다)배. 다만, 배율이 1.8배 미만인 경우에는 1.8배로 한다.
▷부설주차장 설치 제외 및 주차비율 산정
주차장 외 용도 시설물의 부설주차장에 대하여는 다음의 두가지를 기억해야 합니다.
[주차장법 시행령 별표1 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준(제6조제1항 관련)]에 따라 주차전용건축물(노외주차장인 주차전용건축물만을 말한다)에 주차장 외의 용도로 설치하는 시설물의 경우에는 부설주차장을 설치하지 않을 수 있습니다. 단, 판매시설 중 백화점·쇼핑센터·대형점과 문화 및 집회시설 중 영화관·전시장·예식장은 제외합니다.
법제처 유권해석(2021.6.16)에 따르면, 주차전용건축물의 ‘부설주차장’은 주차비율 산정에 포함되지 않습니다. 즉, 별도의 부설주차장 면적을 합산해 비율을 충족하는 것은 허용되지 않습니다.
▷부대시설 면적 제한
주차장법 시행규칙에 따라 노외주차장의 부대시설은 건축물 연면적의 20% 이내로 설치해야 합니다. 주차전용건축물도 예외는 아닙니다.
주차장법 시행규칙 제6조(노외주차장의 구조ㆍ설비기준)
④ 노외주차장에 설치할 수 있는 부대시설은 다음 각 호와 같다. 다만, 전기자동차충전시설을 제외한 부대시설의 총면적은 주차장 총시설면적(주차장으로 사용되는 면적과 주차장 외의 용도로 사용되는 면적을 합한 면적을 말한다. 이하 같다)의 20퍼센트를 초과해서는 안 된다. <개정 2010. 10. 29., 2012. 7. 2., 2016. 12. 30., 2021. 4. 16., 2024. 9. 20.>
1. 관리사무소, 휴게소 및 공중화장실
2. 간이매점, 자동차 장식품 판매점 및 전기자동차 충전시설, 태양광발전시설, 집배송시설
2의2. 「석유 및 석유대체연료 사업법 시행령」 제2조제3호에 따른 주유소(특별시장ㆍ광역시장, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 설치한 노외주차장만 해당한다)
3. 노외주차장의 관리ㆍ운영상 필요한 편의시설
4. 시ㆍ군 또는 구의 조례로 정하는 이용자 편의시설