안녕하세요, 김신김입니다. 오늘은 용도변경을 검토하실 때 가장 궁금해하시는 주제 “주차 대수 증설 없이 용도변경 가능한 경우”에 대해 알아보겠습니다. 용도변경 시 주차대수 증가 여부는 사업성에 직접적인 영향을 주기 때문에, 초기 검토 단계에서 반드시 확인해야 하는 핵심 사항입니다.
▷용도변경 시 주차장 설치 기준
주차장법 시행령 제6조 제4항에서는 용도변경 당시의 설치기준에 따라 변경 전·후 용도의 주차대수를 각각 산정하고, 그 차이에 해당하는 대수 만큼 부설주차장을 추가로 확보하도록 규정하고 있습니다. 주차기준이 더 높은 용도로 변경하거나 면적 증가가 있으면 추가 주차장 확보가 원칙입니다.
주차장법 시행령 제6조(부설주차장의 설치기준)
④ 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 용도변경 시점의 주차장 설치기준에 따라 변경 후 용도의 주차대수와 변경 전 용도의 주차대수를 산정하여 그 차이에 해당하는 부설주차장을 추가로 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부설주차장을 추가로 확보하지 아니하고 건축물의 용도를 변경할 수 있다.
▷주차 대수 증설 없이 용도변경이 가능한 예외
부설주차장을 추가로 확보하지 않고 용도를 변경할 수 있는 경우도 있습니다. 주차장법 시행령 제6조 제4항 단서에서 규정한 두 가지 예외는 다음과 같습니다.
1. 사용승인 후 5년 경과 + 연면적 1,000㎡ 미만 건축물
다음 조건을 모두 충족하는 경우에는 주차장 증설 없이 용도변경이 가능합니다. 단, 특정 용도로의 변경 시에는 조건을 충족해도 주차장 증설 면제 적용 불가입니다.
| 1. 건축물 사용승인 후 5년 경과 |
| 2. 건축물 연면적 1,000㎡ 미만 |
| 제외 용도 : 문화 및 집회시설 중 공연장, 집회장, 관람장/위락시설/주택 중 다가구주택, 다세대주택 |
2. 건축물 안에서 용도 상호간 변경으로서 주차 기준이 증가하지 않는 경우
건축물 내부에서 용도를 상호 변경하더라도 주차장 설치 기준이 더 높은 용도의 면적이 증가하지 않는 경우 추가 확보 의무가 없습니다.
서울시 부설주차장 설치 기준에 따르면 근린생활시설의 주차 설치 기준은 1대/134㎡ 업무시설의 주차 설치 기준은 1대/100㎡ 입니다. 업무시설의 설치 기준이 더 높습니다. 아래 표에서 근린생활시설과 업무시설 간 용도변경을 사례로 하여 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
| 변경 전 | 변경 후 | 주차기준 비교 | 주차장 증설 여부 |
|---|---|---|---|
| 근린생활시설 300㎡ | 근린생활시설 300㎡ (업종만 변경) | 동일 | 불필요 |
| 업무시설 500㎡ | 근린생활시설 500㎡ | 감소 | 불필요 |
| 근린생활시설 500㎡ | 업무시설 500㎡ | 증가 | 필요 |
| 업무시설 500㎡ + 근린 500㎡ | 업무시설 400㎡ + 근린 600㎡ | 업무시설 면적 감소 | 불필요 |
| 업무시설 500㎡ + 근린 500㎡ | 업무시설 600㎡ + 근린 400㎡ | 업무시설 면적 증가 | 필요 |
주차장법 시행령 제6조(부설주차장의 설치기준)
④ 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 용도변경 시점의 주차장 설치기준에 따라 변경 후 용도의 주차대수와 변경 전 용도의 주차대수를 산정하여 그 차이에 해당하는 부설주차장을 추가로 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부설주차장을 추가로 확보하지 아니하고 건축물의 용도를 변경할 수 있다.
1. 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천제곱미터 미만의 건축물의 용도를 변경하는 경우. 다만, 문화 및 집회시설 중 공연장ㆍ집회장ㆍ관람장, 위락시설 및 주택 중 다세대주택ㆍ다가구주택의 용도로 변경하는 경우는 제외한다.
2. 해당 건축물 안에서 용도 상호간의 변경을 하는 경우. 다만, 부설주차장 설치기준이 높은 용도의 면적이 증가하는 경우는 제외한다.
▷실무 적용 체크리스트
용도변경 검토 시 아래 항목을 순서대로 확인하면 조문 기준 위반 여부를 판단할 수 있습니다.
- 용도변경 대상 건축물의 사용승인일 확인
- 건축물 연면적 1,000㎡ 미만 여부
- 변경하려는 용도가 예외 적용 배제 용도인지
- 변경 전·후 주차기준 비교표 검토
- 면적 증가 여부
- 해당 지자체 주차장 설치 조례 확인
▷마무리
주차장 증설 여부는 용도변경의 성립 여부를 좌우하는 핵심 판단 기준입니다. 각 건별로 진행과정에서 보완 등 이슈가 생길 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하시고 해당 지자체와 사전 협의 하는 것을 추천드립니다.
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