안녕하세요, 김신김입니다. 건축 행위 시 인접대지에 면한 창호 관련하여 민원 등이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 경우에 따라서는 차면 시설을 설치하여야 하기 때문에 사전에 주의 깊게 고려하여야 합니다. 오늘은 차면 시설의 설치와 종류에 대해 말씀드리겠습니다.
▷차면 시설의 설치 기준
인접 대지경계선으로부터 직선거리 2m 이내에 이웃 주택의 내부가 보이는 창문 등에는 차면 시설을 설치하여야 합니다.
차면 시설 관련한 법규 사항은 아주 간략히 정의되어 모호한 부분이 꽤 있습니다. ‘이웃 주택’ 이란 주거형태의 건축물만을 의미하는지, ‘내부가 보이는’의 정의는 어떻게 하는지, ‘차면 시설의 명확한 정의가 있는지’ 등 이 현장에서는 이슈가 되고 있습니다. 이러한 부분은 결국은 관할 구청 및 담당 주무관의 판단에 의존하는 것이 현재의 상황입니다. 국토부 질의 회신에서도 관련한 내용은 담당 주무관의 판단 하에 진행되도록 권고하고 있습니다.
법적인 차면 시설 설치 대상이 아님에도 인허가 단계에서 민원 발생 시 차면 시설 대책안에 대한 대안이 요구되기도 하고, 현장 확인 후 특정 형태의 차면 시설 설치를 승인하였다가 담당 주무관의 변경으로 추가 조치를 하는 등 현장에서 다양한 사례가 발생할 수 있으니 사전에 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
‘내부가 보이는’에 대한 부분은 ‘실내 공간’에 한하여 해석하고 그 기준은 인접 주택의 창호가 보이는지(창호의 재질에 따라 내부가 보이지 않더라도)를 근거로 하면 큰 무리가 없다고 판단되지만 각 프로젝트 별 상황은 상이할 수 있으니 관할 구청 및 주무관과의 협의가 필수입니다.
▷ 차면 시설의 종류
차면 시설의 종류에 대해 현재 명확한 법적 기준은 없습니다. 다만 대체로 차면 시설로 무리 없이 수용되는 형태는 아래와 같은 반투명/고정형 차면 장치 입니다.
시트지는 대부분의 경우에 차면 시설로 인정 받기 어렵습니다. 제거 가능한 장치로 해석되며 창호를 개방할 시 차면의 효과가 없기 때문입니다.
다만 법에 명시되어 있지 않은 만큼 여러가지 상황을 고려하여 인접대지 건물주와 상호 간 합의 가능한 형태의 차면 시설에 대해 협의할 여지가 있다 판단됩니다. 돌출형 차면의 효과가 거의 없는 경우 인접대지 건물주 및 담당 주무관과 함께 차면 시설의 종류에 대하여 협의를 진행하였던 적이 있으니 참고하시기 바랍니다.
▷ 현명한 건축주라면
이웃 간 프라이버시 문제는 건축 공사 관련 민원 중 주요한 부분입니다. 내 건물은 근린생활시설이나 인접 건물은 주거 시설일 수 있으며, 법적으로 2m 이상 이격되어 있으나 상호 간 프라이버시 침해가 가능한 경우도 많습니다.
이러한 사항을 공사 이후 파악하게 된다면 건축주 입장에서도 변경 혹은 추가 공사에 대한 부담이 있어 쉽게 대응하기 어려워집니다. 계획된 입면을 구현하는 것에 차질이 생기고, 오히려 내 건물의 일조/채광권을 제대로 보장 받지 못하기도 합니다.
가장 좋은 방법은 건축계획단계에서 이러한 부분에 최대한 대비하는 것입니다. 이웃 건물과의 관계에 대해 진지하게 고민하고, 그에 따른 답을 충분히 고민하여 상호 간 가장 좋은 계획적 방법을 강구한다면 공사 중 민원 발생 혹은 공사 변경에 대비할 수 있을 것입니다.
물론 악의적 민원에 대해 건축주(행위자)가 일방적으로 공격당하는 경우도 현실에선 많이 있습니다. 이러한 경우 법적인 문제가 없다면 공사관련자들에게 적극 도움을 요청하고, 담당 주무관에게 건축주의 입장을 분명하게 하여 민원이 지나치게 편파적으로 해석되지 않도록 대응하여야 합니다.